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La copropriété est un régime juridique qui s’applique à un immeuble ou à un groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes morales ou physiques. Cette répartition se formalise au moyen de lots.

Chaque lot comprend la propriété d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires. C’est l’organe de décision de la copropriété. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et s’imposent à tous les copropriétaires.

Toute la gestion de la copropriété se réalise suivant le schéma présenté sur la gauche. Nous allons maintenant observer le rôle de chaque acteur.

C’est un prestataire extérieur choisi par l’Assemblée Générale des copropriétaires. Pour notre résidence, le syndic est : FONCIA

Il représente le syndicat des copropriétaires.

Pour le compte de notre copropriété et des copropriétaires, il conduit plusieurs missions :

  • il assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale ;
  • il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;
  • il représente le syndicat des copropriétaires en justice ;
  • il assure le fonctionnement de la copropriété en convoquant les assemblées générales, en assurant le secrétariat de séance, en établissant le budget prévisionnel avec le Conseil Syndical, en tenant la comptabilité du syndicat des copropriétaires, en tenant à jour le carnet d’entretien…il est aussi le gestionnaire social de nos gardiens.

Le conseil syndical est une instance indispensable au bon fonctionnement de la copropriété. Ses membres, tous bénévoles, sont élus pour trois ans par l’assemblée générale. Il conduit les missions suivantes :

il assiste le syndic dans son activité et contrôle sa gestion ;

il donne son avis sur toutes les questions qui concernent la copropriété, en jouant un rôle consultatif.

Le président est élu par les membres du Conseil Syndical

 

A savoir :

Le conseil syndical peut se voir confier d’autres missions par le syndicat des copropriétaires, au moyen d’un vote en assemblée générale.

Le Conseil syndical peut se faire assister dans ses missions par les experts extérieurs de son choix.

Le vote en copropriété  – L’Assemblée Générale des Copropriétaires.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de ses tantièmes, qui lui permet de donner son avis sur les décisions votées en assemblée générale.

Les règles de vote. Pour l’adoption des propositions faisant l’objet d’un vote à l’assemblée générale (nommées “résolutions”),  différents types de majorités s’appliquent, selon le principe suivant : plus la résolution à voter implique une décision ou un changement important, plus la majorité requise pour l’adopter est forte.

La Loi ALUR modifie sensiblement ces règles.
Ce qui reste évident c’est que faute d’une majorité suffisante, certains travaux ne peuvent être réalisés. Il est donc primordial d’assister (une fois par an et pour quelques heures seulement) à l’assemblée générale et de voter. Si vous ne pouvez vraiment pas participer, confiez votre pouvoir à un voisin ou au Syndic avec ou sans consignes de vote.

A savoir : Un mandataire  ne peut recevoir plus de trois pouvoirs, sauf si le nombre de voix dont il dispose n’excède pas 5 % de la totalité des voix. Si un propriétaire dispose de plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Les charges de la copropriété. Appels et paiements

Les charges sont constituées de toutes les dépenses de la copropriété pour son bon fonctionnement : dépenses d’administration, salaires et charges des gardiens et des éventuels salariés, chauffage, dépenses d’entretien et de conservation, dépenses pour travaux sur les équipements collectifs…

Qui paie quoi ? Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires, selon une grille de répartition par lot fixée dans le règlement de copropriété. La grille de répartition par lot a été calculée par un géomètre au moment de la rédaction du règlement de copropriété. Elle prend notamment en compte la superficie, la nature et la situation (cave, parking, appartement...) de chaque lot.

Chaque année, le Conseil Syndical et le Syndic préparent le budget annuel qui sera soumis à l’approbation des copropriétaires au cours de l’assemblée générale.

Ce budget est présenté en charges courantes d’un côté avec les clés de répartition et un compte travaux distinct de l’autre.

 

Comment sont appelées les charges ?

Les charges courantes sont appelées par provisions trimestrielles suivant le budget prévisionnel voté en assemblée générale et ce, au centime près.

Les charges exceptionnelles (ou travaux) sont quant à elles appelées au moyen d’appels de fonds votés en Assemblée Générale.

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A savoir.

Le budget annuel voté en AG  (hors travaux) est ensuite échéancé sur  4 trimestres.  Les charges trimestrielles sont exigibles dès le premier jour de chaque trimestre.

Le paiement des charges.

Dès l’instant où le budget est accepté et voté en assemblé générale, le Syndic doit être en mesure de pouvoir payer toutes les dépenses prévues. Bien entendu, les charges de copropriété représentent ses seules recettes. Sans celles-ci il ne peut payer les salaires, les charges et autres dépenses.

C’est pourquoi un système très strict de surveillance du bon paiement des charges a été mis en place.

Les charges trimestrielles sont exigibles le premier jour du mois du trimestre considéré. Le montant à payer est envoyé quelques jours avant.

Le saviez-vous ?

Ne pas payer ses charges dès le premier jour, c’est s’exposer à la  “déchéance du terme” et donc devoir l’intégralité des charges de l’année immédiatement. Pour éviter ce genre d’incident, le Syndic propose différentes formules dont le prélèvement automatique ou la mensualisation.